開發商要為其委托產生的房地產中介服務費、公證費、律師費、按揭貸款服務費等費用埋單,幼兒園、學校等教育配套設施等不能“縮水”,商品房買賣合同及其補充合同不得包含減輕或免除開發商自身責任或加重購房人責任的條款……記者從廣州市國土房管局獲悉,備受關註的《廣州市房屋交易監督管理辦法》(下稱《辦法》)將從2014年11月1日起施行,嚴格規範管理行政區域內的房屋交易活動。廣州市國土房管局相關負責人日前針對該辦法的熱點條文作出了詳細解讀。
  南方日報記者 鄭佳欣
  實習生 何家偉
  每套商品房明碼標價 價目表要公示
  《辦法》規定,房地產開發企業和受委托的中介服務機構應當按照申報價格對每套商品房明碼標價,以價目表和價格相關信息公示表的方式公開相關收費。
  價目表和價格相關信息公示表的樣式由價格行政管理部門統一規定。
  房地產開發企業和買受人可以在合同中約定,依法由買受人承擔的稅費可以由房地產開發企業代為繳交;沒有約定代收代繳的,由買受人在申請轉移登記前向相關政府部門繳交。
  “該條規定房地產開發企業銷售新建商品房時的明碼標價義務。”廣州市國土房管局特別強調,交通服務、教育配套以及對買受人居住、使用有重大影響的其他因素,與商品房的價格密切相關,應當作為明碼標價的內容予以公開,以保障消費者的知情權。此外,房地產開發企業選擇相關中介服務機構提供服務後,強制要求買受人承擔中介服務費用,違反了價格法的規定,應當予以禁止。
  建立網絡監管平臺 日常巡查監督交易
  《辦法》規定,房地產行政主管部門應當建立網絡監管平臺和信用評價體系,完善執法檢查制度,通過日常巡查、受理投訴舉報等方式,加強對房屋交易的監督檢查。
  房地產行政主管部門有權採取以下方式進行執法檢查:進入房地產開發企業、房地產中介服務機構及其他被檢查對象的辦公場所、經營場所和建設項目現場進行檢查;詢問房地產開發企業、房地產中介服務機構的工作人員,要求其對有關檢查事項作出說明;查閱、複製房地產開發企業、房地產中介服務機構與檢查事項有關文件、資料;拍照、攝影、記錄與檢查事項相關的情況;登記保存證據;向其他相關人員調查瞭解情況;法律、法規和規章規定的其他檢查方式。
  廣州市國土房管局表示,廣州市的房地產市場監督檢查制度已實施多年,具有一定的特色,也是進行市場管理的有效手段,有必要提供相應的法律依據。為明確監管部門權限,《辦法》還參照其他法律法規及廣州市其他行政管理的規章中的規定,規定了行政執法監督的具體方式。
  《辦法》還提出,房地產開發企業、房地產中介服務機構及其工作人員應當配合房地產行政主管部門的監督檢查,如實陳述事實和提供相關資料。據悉,實際工作中常發生開發企業、中介機構拒不向監管部門提供資料,拒絕工作人員進入相關場所檢查,甚至有威脅、打罵現象出現,有必要進行規範。
  《辦法》還鼓勵消費者權益保護組織、志願者組織、相關行業協會、新聞媒體等機構和社會公眾參與房屋交易監督工作。廣州市國土房管局表示,隨著社會的不斷發展進步,需要發動全社會力量參與監管,監管方式也需要適應市場發展和工作的不同方面而採用多種方式。工作實踐中,有聘請“樓市義務監督員”等社會公眾參與監管的方式,是值得肯定和鼓勵的有益方式。
  不得非法泄露房屋檔案信息
  《辦法》規定,房地產行政主管部門將建立房屋交易信息化平臺並制定使用規則,提供房屋交易信息查詢、交易合同網簽、交易資金監管等服務。
  新建商品房買賣合同、存量房買賣合同將通過房地產行政主管部門建立的房屋交易信息化平臺訂立。新建商品房買賣合同、存量房買賣合同簽訂後,未辦妥房屋轉移登記手續或者解除合同的,不得再通過房屋交易信息化平臺訂立以該房屋為標的買賣合同。
  房地產行政主管部門建立的房屋交易信息化平臺還要與稅務機關等相關係統對接,實現信息共享和管理聯動。
  《辦法》特別強調,房地產行政主管部門、稅務機關應當確保信息安全,其工作人員不得利用職務上的便利,非法取得、提供、泄露或者使用房屋檔案信息。
  廣州市國土房管局表示,隨著技術的進步,通過信息化平臺進行房屋交易、為房屋交易提供服務和進行房屋交易的監督管理,已不可避免地存在於現實生活和行政管理實踐之中。《辦法》的相關規定為廣州市房屋交易信息化平臺的建立和運行提供了法律依據,同時也授權房地產行政主管部門制定平臺的具體使用規則。
  禁止中介違反限購違規交易
  《辦法》規定,房地產中介服務機構及其執業人員提供房屋交易中介服務時,應當如實告知當事人房屋交易相關情況和廣州市房地產政策相關規定,不得為違反法律和政策的房屋交易提供服務。
  房地產中介服務機構及其執業人員提供房屋交易服務時,應當依法查驗以下事項並書面告知當事人:房地產登記資料查詢機構出具的房地產自然狀況及查封、抵押等權利限制情況;房屋租賃管理服務機構出具的房屋租賃登記備案情況查詢結果;出售、出租房屋的當事人對房屋的處分權;當事人及其代理人的身份和權限;房地產中介服務機構及其執業人員與當事人是否存在利害關係。
  廣州市國土房管局表示,該規定中介服務機構、執業人員的守法義務、告知法律政策和相關事項義務,禁止中介服務機構和執業人員參與相關違法房屋交易。實踐中,中介服務機構、執業人員串通交易當事人違法違規進行交易,現有法規缺乏處罰和管理依據。《辦法》對保障性住房、限購商品住宅的銷售和交易監管可參照本辦法執行。
  同時,《辦法》對中介服務機構、執業人員的告知義務進行了進一步的明確,有利於減少因中介服務機構未核實相關情況導致房屋買賣、租賃合同效力存在瑕疵或者發生糾紛的情形發生。據介紹,所謂的自然狀況,包括房屋的坐落、面積、用途等登記機關記載的信息。
  過期租售信息要刪除 防止“釣魚”攬客
  《辦法》規定,房地產中介服務機構及其執業人員發佈房屋租售信息應當經當事人書面同意,房屋租售信息發佈後出現成交、當事人撤銷委托或者委托期限屆滿等情形導致委托終止的,應當即時刪除發佈的信息。
  存量房交易當事人委托房地產中介服務機構提供服務的,房地產中介服務機構及其執業人員應當及時協助當事人通過房屋交易信息化平臺辦理存量房買賣合同和房地產中介服務合同的簽訂、解除等手續。
  存量房交易當事人未委托房地產中介服務機構提供服務而自行交易的,可以在房地產行政主管部門確定的簽約服務點或者網站辦理存量房買賣合同的簽訂、解除等手續。
  廣州市國土房管局表示,《辦法》對房地產中介服務機構及其執業人員發佈房屋租售信息和辦理網簽手續行為作了規範。其中,規定房地產中介服務機構發佈房屋交易信息方面的義務。一方面是要求取得當事人同意,一方面是要求及時刪除過期、失效的交易信息,防止利用過期、失效的信息“釣魚”招攬客戶。
  《辦法》規定房地產中介服務機構協助辦理網簽的義務。廣州市國土房管局表示,實踐中存在中介服務機構和執業人員不履行協助義務的情況,例如:簽訂合同時要求當事人自行到交易登記窗口辦理;當事人自願解除合同的,以各種藉口不協助當事人辦理解除合同的網簽手續;未經當事人同意或者無相關法律依據擅自辦理合同網簽手續等等,妨害了交易秩序和房屋交易信息化平臺的管理,應當予以規範。
  為了方便自行交易,《辦法》規定交易當事人自行交易的,可以在國土房管部門確定的簽約服務點或者網站自行辦理網簽手續。
  未分割清晰的商鋪不可出售
  《辦法》規定,房屋交易當事人和房地產中介服務機構發佈的房屋交易信息應當真實,交易房屋應當符合法律和政策規定的交易條件。
  規劃用途為商業的存量房,未辦理產權分割登記的,不得分割銷售。
  廣州市國土房管局表示,在商鋪的銷售過程中,經常會出現商業用房整層甚至整棟都只辦理了一個房產登記,業主將其分割為若干個房產單元分別銷售給不同的買受人。如果分割房產單元未辦妥測繪和分割登記手續就分割銷售,容易出現界址不清產生權屬爭議、重覆銷售、擅自變更規劃用途,將消防通道或者其他特定用途的公共區域出售,或者出現影響房屋安全、消防安全的情形,這些都會導致買受人在購買後難以取得產權證,嚴重損害購房人的合法權益。《辦法》要求商業性質的存量房,業主必須辦妥分割登記後再銷售,違反該規定由房地產行政主管部門責令其限期改正,並處以1萬元以上5萬元以下罰款。
  公證費律師費要開發商埋單
  從保護消費者權益的角度出發,《辦法》作出了一系列規定。
  新建商品房買賣合同、存量房買賣合同、房地產中介服務合同及其補充合同不得包含減輕或免除房地產開發企業、房地產中介服務機構責任,或加重買受人、中介服務對象責任,或排除買受人、中介服務對象主要權利的條款。
  房地產開發企業要自行承擔其委托產生的房地產中介服務費、公證費、律師費、按揭貸款服務費等費用。
  房地產開發企業和買受人可以在合同中約定,依法由買受人承擔的稅費可以由房地產開發企業代收;沒有約定代收代繳的,由買受人在申請轉移登記前向相關政府部門繳交。
  房地產開發企業承諾提供的交通服務設施設備、服務期限和服務價格,幼兒園、學校等教育配套設施等,房地產開發企業在商品房買賣合同中載入的這些事項應當與銷售廣告、售樓書、樣板房等宣傳資料中的承諾相一致。
  《辦法》還明確規定房地產開發企業辦理預購商品房預告登記的義務。房地產開發企業不及時辦理預告登記手續,購房者所購房屋不能得到有效的物權保護,損害了購房者合法權益。
  廣州市國土房管局表示,商品房銷售過程中,一些房地產開發企業利用掌握信息、制定合同特別是《補充合同》、制定買賣雙方交易流程等優勢,損害消費者的知情權、公平交易權等合法權益。為此,《辦法》明確規定房地產開發企業在商品房買賣合同及其補充合同不得包含減輕或免除其自身責任,或加重購房人責任,或排除購房人主要權利的條款。房地產開發企業往往通過補充合同修改商品房買賣合同示範文本的內容,延長交樓期限,降低交樓條件,要求購房人承擔中介費、律師費、公證費等房地產開發企業指定的服務費用,或者減輕自己的違約責任、加重購房人的違約責任等等,設定不公平的交易條款,《辦法》上述規定對此予以禁止。
  ■交易提醒
  電商沒有代理資格收取買樓錢
  案例分析:近期,一些開發商與電商合作利用電子商務平臺,以優惠折扣方式吸引購房者的營銷方式越來越多。在一些房地產電商網站上,有不少類似“會員獨享”,“網購優惠”等字眼的活動,以辦理會員卡或者代金券等優惠模式吸引購房人團購。基本模式是以電商駐場,客戶以約定金額在現場刷卡到電商的賬戶,換取電商優惠券。
  法律人士表示,開發企業委托不具備房地產中介服務資格的電商提供房地產中介服務,違反了《商品房銷售管理辦法》第二十五條的規定;而接受委托的電商未經登記和備案從事房地產經紀業務,違反了《房地產經紀管理辦法》第七條、第十一條的規定,均屬違規行為。消費者接受不符合規定的機構提供房地產中介服務,其權益難以得到保障。
  電商以“交3萬抵10萬”等方式吸納客戶從事商品房銷售業務,除了上述違規之處外,還常常涉嫌其他違規行為,如:違反商品房預售許可制度,為未取得預售許可證的商品房預售提供中介服務;違反預售資金監管規定,代收代管預售資金等。而所謂給予消費者的優惠,其優惠規則不明確,往往是羊毛出在羊身上,有欺騙消費者之嫌。
  廣州市國土房管局提醒廣大消費者,通過電商購買商品房的要註意瞭解提供服務的機構是否具有房地產中介服務資質,是否公示了開發企業出具的委托文件,房地產項目是否取得預售許可證或者權屬證明書,房地產中介服務費用和商品房價格是否明碼標價,交付的購房款項是否直接進入預售許可證上註明的預售款專用賬戶。此外,對於電商宣傳的優惠規則要瞭解清楚。房地產項目相關情況可以查詢陽光家緣網站。  (原標題:商品房銷售信息有了“公示清單”)
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